2022年不動產市況有望回升

受胡志明市在疫情升溫期間採取隔離措施 (第16號指示) 之影響，2021 年胡志明市的房屋供給量較2020年同期萎縮22%至14,339間，住宅成屋銷售量亦減少7%至 14,639 間。在初級市場，各類房型房價均上漲，平均出售價格上升7%至每平方米2,306 美元。

(資料來源: CBRE, PHFM 收集)

2021年河內市的新建房屋供給量萎縮7%至16,758間，主要集中於東部和西部；住宅成屋銷售量亦減少9%至16,958 間。房價在受到高級房屋的銷售量多的支持下上漲13%，平均出售價格達每平方米 1,596 美元。

(資料來源: CBRE, PHFM 收集)

我們預期2022年胡志明市及河內市的房屋銷售量可望達到認銷量的90%之上，但房價漲幅將呈現趨緩 (漲幅在5-8%區間)。河內市將推出更多中級住宅建案，而高級住宅建案主要設於新興區。由於胡志明市的高級住宅建案已開始往郊區位移，因此預期胡志明市房價漲幅將呈現趨緩。

人口增加與都市化速度加快，提升購屋需求

2022 年 5 月越南人口較2009年增加1,250 萬至 9,880 萬人，在世界排名第15名及東南亞排名第三名。年均人口增長率約1% (年均增加100 萬人)，人口結構的黃金期預計可維持直至2040年。現時25歲至44歲的勞動力占總人口的32.9%，預期在新中產階級人口擴張下，越南人購屋需求將持續提升。

 

越南總人口及勞動年齡人口統計(百萬人)

(資料來源: GSO, PHFM 收集)

隨著生活方式的改變，特別是有更多年輕族群過著單身生活。我們因之預期房屋需求將持續提升。

此外，越南都市化速度加快，CBRE預期2025 年其速度將高達 40-45%，年均新增家戶數約 24 萬，也將推升胡志明市及市河內市的購屋需求成長。

 (資料來源: PHFM )

 

隨著基礎設施的改造，房地產將同步成長

在 Covid-19疫情獲遏制後，政府將加強基礎設施建設和促進公共建設案件進度。據2021年至2025年公共建設案件計畫，累計投資資金為2,870兆越盾。其中，2022年公共建設案件的執行資金為584兆多越盾。公共建設案件進度加快，將支援提高房地產案件的價值。

按照上述計畫，我們預期胡志明市周圍地區的基礎設施將明顯改造。胡志明市第三和第四號環城路、胡志明市-木白高速公路以及邊和-頭頓高速公路為典型專案。另外，河內市將聚焦推出第四環城路和地鐵 (2A和3號線) 的建案以及紅河城市規劃。隨著基礎設施的發展，加上城市人口增長將推升胡志明與河內市區、郊區及衛星城市的房地產市場供需同步擴增。

法律障礙解決途經

我們預期從 2022 年起將逐漸解決法律障礙，協助房地產逐步復甦及回歸增長軌道。

+「第148/2020/ND-CP 號決議」將解決有關由政府管理的土地及聯營持有土地之建案的相關法律問題。

+ 「2020年建築法」將減少行政流程、簡化手續、以及縮短建造執照的核准時間。

+「第 21/2019/TT-BXD 號通知」將帶來平價住宅的購買機會。

(資料來源：PHFM收集)

整體而言，債券市場提供國家財政發展及企業多方籌資管道。推動完善債券市場法規制度，強化準入監管，壓實發行人、顧問公司責任，維護債券市場秩序以提升債券市場透明度，有助於提高上市公司的債券發行效率。

綜合上述因素，我們預期未來不動產市場將穩定成長。持有多土地、強勁財務狀況以及開發能力強的不動產公司前景看好。