Thị trường bất động sản được kỳ vọng phục hồi từ 2022
Năm 2021, tổng nguồn cung mới tại thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) đạt 14,339 căn (-22% YoY) và ghi nhận 14,639 căn hộ được bán (-7% YoY). Nguyên nhân chính đến từ việc giãn cách xã hội nghiêm ngặt theo chỉ thị 16 tại TP.HCM. Giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp đạt mức 2,306 USD/m2 (+7% YoY), ghi nhận sự tăng giá đồng loạt tại tất cả các phân khúc.
Năm 2021, thị trường Hà Nội ghi nhận 16,758 căn hộ (-7% YoY) mở bán mới, chủ yếu tập trung tại các khu đô thị lớn ở phía Đông và phía Tây Hà Nội. Số căn bán được trong 2021 đạt gần 16,958 căn (-9% YoY). Giá bán trên thị trường sơ cấp được ghi nhận trung bình ở mức 1,596 USD/m2 (+13% YoY) do tỷ trọng các dự án cao cấp mở bán trong quý cao hơn.
Chúng tôi kỳ vọng số lượng căn bán được sẽ đạt hơn 90% trong tổng lượng căn hộ mở bán và giá sơ cấp sẽ tăng với tốc độ vừa phải hơn từ 5-8% trong năm 2022 tại cả hai thành phố. Tại Hà Nội, các sản phẩm trung cấp sẽ có nhiều hơn, trong khi các sản phẩm cao cấp cũng sẽ được giới thiệu tại các địa điểm mới nổi, bên cạnh các vị trí đắc địa, lâu đời. Trong khi đó, tăng trưởng giá của nguồn cung sơ cấp tại HCM được dự đoán sẽ thấp hơn một chút so với năm ngoái do ngày càng có nhiều dự án cao cấp được tung ra ở các khu vực ngoại ô.
Nhu cầu nhà ở thật đến từ việc gia tăng dân số và tốc độ thi hóa cao
Tính đến 05/2022, dân số Việt Nam đạt 98.8 triệu người, tăng 12.5 triệu người so với năm 2009. Bước nhảy vọt này đã đưa Việt Nam trở thành nước đông dân thứ 15 trên thế giới và thứ 3 ở Đông Nam Á. Ước tính, tốc độ tăng dân số của Việt Nam có thể vào khoảng 1%/năm, tương ứng với trung bình khoảng 1 triệu người/ năm. Ngoài ra, Việt Nam vẫn đang trong thời kỳ “cơ cấu dân số vàng”. Dự báo thời kỳ này sẽ kéo dài đến năm 2040, lực lượng lao động từ 25 đến 44 tuổi chiếm 32.9% dân số, điều này sẽ thúc đẩy nhu cầu thực về nhà ở sẽ tiếp tục gia tăng.
Bên cạnh đó, việc thay đổi trong văn hóa và không gian sống, đặc biệt là đối với thế hệ trẻ, làm giảm quy mô hộ gia đình và tăng số hộ độc thân. Do đó, chúng tôi dự báo nhu cầu nhà ở sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ.
Theo CBRE, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam dự kiến sẽ đạt 40-45% vào năm 2025, với khoảng gần 240,000 hộ gia đình mới mỗi năm. Do đó, nhu cầu nhà ở hàng năm ở hai thành phố lớn nhất của đất nước, Hà Nội và TP.HCM, sẽ là rất lớn.
Cơ sở hạ tầng phát triển là bệ phóng cho thị trường bất động sản
Sau khi dịch bệnh hoàn toàn được kiểm soát, chúng tôi nhận thấy rằng chính phủ đang tập trung đẩy mạnh hoàn thiện cơ sở hạ tầng và đầu tư công. Cụ thể, theo kế hoạch vốn đầu tư công năm 2022 sẽ có hơn 584 nghìn tỷ đồng được giải ngân, nằm trong kế hoạch trung và dài hạn của đầu tư công giai đoạn 2021-2025 là 2,870 nghìn tỷ đồng. Chúng tôi kỳ vọng rằng với tiến độ giải ngân khẩn trương của chính phủ, sẽ giúp các dự án bất động sản gia tăng giá trị và tăng khả năng kết nối với nhau.
Với kế hoạch trên, chúng tôi kỳ vọng sẽ phát triển hạ tầng vùng ven TP.HCM, đặc biệt là đường Vành Đai 3, 4, cao tốc HCM – Mộc Bài, cao tốc Biên Hòa – VũngTàu, và ở Hà Nội có các công trình trọng điểm như là Vành đai 4, tuyến Metro số 2A và số 3, và quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng. Sự phát triển cơ sở hạ tầng cùng với tốc độ gia tăng dân số đô thị, sẽ thúc đẩy cả nguồn cung và cầu bất động sản từ các khu vực trung tâm TP. HCM và Hà Nội, đến khu vực ngoại thành và các tỉnh vệ tinh vùng ven.
Tháo gỡ nút thắt “cổ chai” pháp lý
Từ 2022, chúng tôi kỳ vọng các ‘nút thắt’ pháp lý sẽ từng bước một được tháo gỡ, qua đó giúp thị trường bất động sản từng bước phục hồi và trở lại chu kỳ tăng trưởng.
(1) Nghị định 148/2020/NĐ-CP: giúp giải quyết các vướng mắc đối với các phần đất do nhà nước quản lý, dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp.
(2) Luật xây dựng sửa đổi 2020: giảm một số quy trình, đơn giản hóa thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian cấp phép xây dựng.
(3) Thông tư 21/2019/TT-BXD: đem lại cơ hội cho người mua nhà bình dân.
Về dài hạn, chúng tôi cho rằng thị trường trái phiếu vẫn đóng vai trò quan trọng trong kênh huy động vốn của doanh nghiệp và nền kinh tế. Do đó, sự hoàn thiện khuôn khổ pháp lý về cách phát hành của thị trường trái phiếu sẽ giúp cho việc phát hành trái phiếu sẽ được kiểm soát tốt hơn và ngày càng chuyên nghiệp. Bên cạnh đó, các công ty niêm yết sẽ có lợi thế trong quá trình phát hành trái phiếu nhờ vào thông tin bạch hơn.
Với các động lực tăng trưởng trên, chúng tôi kỳ vọng trong tương lai, ngành bất động sản sẽ ghi nhận sự tăng trưởng bền vững. Cùng với đó, chúng tôi kỳ vọng rằng, các doanh nghiệp có quỹ đất sạch, lớn kết hợp cùng khả năng triển khai tốt các dự án và cơ cấu tài chính lành mạnh sẽ là những doanh nghiệp có tiềm năng tăng trưởng trong dài hạn.